A seguito del recepimento della Direttiva V in materia di Antiriciclaggio (2018/843 UE del 30 Maggio 2018) adottata dal Parlamento Europeo e dal Consiglio, le Agenzie e gli Agenti Immobiliari rientrano ora nella categoria di “operatori non finanziari” ora obbligata all’adozione di procedure volte a contrastare il riciclaggio di denaro e il finanziamento del terrorismo
L’Unione Europea
L’Unione Europea, sin dagli inizi degli anni ’90 del secolo scorso, ha affrontato il tema della lotta al riciclaggio di denaro e al finanziamento di gruppi terroristici, mediante l’adozione di atti e provvedimenti orientati ad un sempre maggior controllo dei flussi di denaro e dell’identità dei soggetti coinvolti nelle operazioni finanziarie.
Gli interventi in materia si sono susseguiti al fine di aggiornare la disciplina normativa alle sempre nuove tecnologie che caratterizzano il settore finanziario, da ultimo l’avvento delle criptovalute che, quali nuove modalità di transazione anonime, minano la sicurezza e l’integrità dei beni giuridici individuati dal legislatore.
Al fine di impedire che le nuove tecnologie potessero minare la sicurezza e la legalità, il Parlamento Europeo di concerto con il Consiglio ha adottato la Direttiva 2018/843UE del 30 Maggio 2018 per aggiornare la già complessa materia dell’antiriciclaggio.
La direttiva è stata recepita dallo Stato italiano con il D. Lgs. 125/2019.
La Direttiva 2018/843UE del 30 Maggio 2018
Il testo della Direttiva si prefigge specifiche finalità di riduzione del rischio di propagazione del riciclaggio di fondi e di finanziamento al terrorismo, in particolare per quanto attiene:
Le Criptovalute
Con l’avvento della Direttiva V alle società di criptolaute ed i servizi di cambio viene imposto l’obbligo di segnalare alle autorità di sorveglianza preposte tutte le attività sospette che possano avere come oggetto il riciclaggio di denaro ed il finanziamento al terrorismo.
Le Carte Prepagate
A seguito del divieto di effettuare pagamenti elettronici in forma anonima, viene imposta una riduzione della soglia massima di controllo della clientela che effettua pagamenti con carte prepagate. La soglia massima prima prevista per 3.000,00€, a seguito della Direttiva si stabilizza a 2.000,00 €.
Financial Intelligence Unit
Tutti gli Stati Membri fanno parte di questo organismo finalizzato alla ricezione di segnalazioni relative ad attività sospette, ad analisi e ad indagini circa la commissione di illeciti in materia di antiriciclaggio. Viene promossa altresì la collaborazione internazionale.
Accessibilità di Informazioni
La Direttiva presuppone la possibilità di individuare l’identità del titolare di ciascun soggetto munito di personalità giuridica e/o fiscale.
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L’ambito immobiliare
Il testo comunitario individua, tra le altre figure professionali, le Agenzie e gli Agenti Immobiliari tra gli operatori non finanziari.
La determinazione della categoria degli operatori in ambito immobiliare alla stregua delle finalità della Direttiva V si rinviene alla luce dell’importanza economica e finanziaria del “mattone”.
La compravendita immobiliare, quando interessata da fenomeni illeciti, nasconde schemi ricorrenti di riciclaggio di denaro.
Storicamente il mercato immobiliare (compravendita, affitti, ristrutturazioni e costruzioni) ha consentito operazioni illecite, anche attraverso attività di intermediazione che celano la vera identità del soggetto agente, volte perlopiù all’investimento di ingenti somme di denaro, provenienti da attività contrarie alla legge, nell’acquisto di beni non soggetti a svalutazione monetaria con il passare del tempo.
Per tali motivi, in capo agli agenti immobiliari, vengono ora imposti particolari obblighi al fine di prevenire attività illecite. In particolare il legislatore con il D. Lgs. 125/2019, unitamente al precedente D. Lgs. 90/2017, ha predisposto un sistema di valutazione oggettiva e procedurale del potenziale rischio di riciclaggio e di finanziamento del terrorismo.
Agli operatori in ambito immobiliare viene quindi richiesto di
Effettuare una adeguata verifica della clientela
L’agente immobiliare deve individuare il “titolare effettivo” dell’interesse sotteso all’operazione immobiliarerichiesta. La normativa prevede la possibilità che il titolare effettivo dell’interesse all’operazione non sia il medesimo individuo che si presenta come cliente.
Per effettuare un’adeguata verifica della clientela si deve intendere, oltre all’accertamento del soggetto titolare dell’interesse alla prestazione, innanzitutto una verificazione dell’identità del cliente mediante il riscontro con un documento d’identità valido. Secondariamente si richiede all’agente immobiliare un controllo costante per tutta la durata del rapporto con la clientela, mediante la verificazione di tutti i dati che, nel corso del tempo necessario alla prestazione, vengono acquisiti.
In particolare, l’identificazione del cliente diviene obbligatoria in una delle seguenti circostanze:
- Il cliente conferisce un incarico professionale;
- In presenza di un rapporto continuativo;
- In caso di un’operazione di importo pari a € 15.000,00 per la compravendita immobiliare o di € 10.000,00 di canone mensile di locazione.
Il legislatore italiano ha individuato dei “fattori di rischio”, quali i rapporti lavorativi instaurati in circostanze anomale, i clienti residenti in aree geografiche considerate ad alto rischio (Paesi ad alto tasso di corruzione o soggetti a sanzioni o embargo, etc.), le attività economiche che tendono ad un uso intensivo del contante e i prodotti o servizi che possono favorire l’anonimato. La presenza di anche solo uno di questi impone la Segnalazione Operazione Sospetta (SOS) alla Banca d’Italia.
Conservazione della Documentazione
Altro obbligo a carico degli agenti immobiliari è ora la conservazione della documentazione raccolta al fine di verificare l’identità della clientela. Deve pertanto essere predisposto un apposito fascicolo (cartaceo o informatico), che rispetti i principi di protezione e trattamento dei dati personali, relativo a ciascun cliente che deve essere conservato per almeno 10 anni.
Adozione di Procedure di Antiriciclaggio
Il legislatore italiano, in adozione alla Direttiva V dell’UE, impone agli operatori in ambito immobiliare di predisporre adeguate “procedure oggettive e codificate” volte a gestire in modo efficace gli adempimenti.
Queste procedure, volte a contrastare i rischi di riciclaggio e finanziamento al terrorismo, devono essere proporzionate ai rischi a cui è esposto il professionista immobiliare.
Formazione del Personale
Quanto all’ultimo obbligo previsto dal legislatore nazionale e comunitario, si richiede che il personale dell’Agenzia sia edotto della disciplina vigente e degli strumenti previsti per la difesa degli interessi protetti.
Studio Legale Bellani 