ACCORDI DI SEPARAZIONE O DIVORZIO E TRASFERIMENTO IMMOBILIARE (CASSAZIONE SEZIONI UNITE 21761/2021)

Assume la forma dell’atto pubblico (ai sensi dell’art. 2699 c.c.) l’accordo, inserito nel verbale di udienza redatto da un ausiliario del giudice con il quale i coniugi concordano, tra loro o in favore dei propri figli, il trasferimento di beni mobili o immobile. Tale accordo, dopo la sentenza di divorzio ovvero dopo l’omologazione, costituisce valido titolo per la trascrizione ex art. 2657 c.c.

LA VICENDA

I coniugi, con ricorso congiunto depositato dinnanzi al Tribunale di Pesaro, chiedevano di statuire il trasferimento immobiliare immediato a favore dei figli maggiorenni della coppia della nuda proprietà dell’immobile spettante al padre, pari al 50% dell’immobile in oggetto. Contestualmente si chiedeva al giudice di statuire il trasferimento da parte del marito e a favore della moglie dell’usufrutto sulla propria quota dell’immobile.

Tanto il giudice di primo grado, quanto la Corte d’Appello di Ancona, rigettavano il ricorso congiunto fondando la propria decisione sull’assunto che l’oggetto di quanto richiesto dalle parti deve intendersi in forma di preliminare di compravendita immobiliare.


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OGGETTO DELLA DECISIONE

L’attribuzione di efficacia vincolante all’accordo, anche denominato “contratto della crisi coniugale”, a seguito di una statuizione giudiziale consentirebbe di evitare il possibile ripensamento di una o di entrambe le parti alla stipula del successivo contratto definitivo di compravendita, e quindi garantire la risoluzione più celere delle questioni economiche mobiliari ed immobiliari, senza che si rendano necessarie ulteriori tutele (una su tutte quella prevista e disciplinata dall’art. 2932 c.c.)

LE PRINCIPALI QUESTIONI TRATTATE DALLA CORTE DI CASSAZIONE A SEZIONI UNITE CON SENTENZA N. 21761 DEL 29 LUGLIO 2021

La prima questione trattata: La possibilità di trasferimento immobiliare in sede di accordo di separazione o divorzio.

I giudici della Suprema Corte ammettono la possibilità di includere la previsione di un trasferimento immobiliare nell’accordo di separazione o divorzio. Gli ermellini riconoscono la giurisprudenza precedente della stessa Corte statuendo che può “affermarsi che qualsiasi clausola che sia in grado di soddisfare gli interessi delle parti a regolare consensualmente – in quel particolare e delicato contesto costituito dalla crisi coniugale – gli aspetti economici della vicenda in atto, sia essa di mero accertamento della proprietà di un bene immobile, ovvero di cessione definitiva del bene stesso, o ancora di assunzione dell’obbligo di trasferirlo, è stata ritenuta egualmente ammissibile e valida dalla giurisprudenza di legittimità”.

La Corte ben comprende la complessità del momento di crisi coniugale e favorisce, in sede di accordo di separazione o divorzio, la possibilità delle parti di meglio determinare il futuro reciproco assetto degli interessi economico patrimoniali, garantendo la possibilità non solo di assumere obblighi di futuro trasferimento ma anche di provvedere al trasferimento immediato di qualsivoglia diritto reale.

La seconda questione trattata: Il trasferimento del diritto reale di proprietà al figlio a titolo di concorso nel mantenimento.

Sul punto la Suprema Corte conclude affrontando e ammettendo la possibilità per i coniugi di trasferire, contestualmente all’accordo di separazione o divorzio, alla propria prole a titolo di concorso nel mantenimento diritti reali immobiliari. L’accordo con il quale si provvede al trasferimento al figlio del diritto reale del genitore sarà un contratto atipico meritevole di tutela ai sensi dell’art. 1322 c.c. Contratto con il quale vengono regolate le modalità di adempimento di una prestazione comunque dovuta.

Il trasferimento del bene verrebbe quindi effettuato in luogo della previsione di un assegno periodico a favore dei figli.

È infatti “valida la clausola dell’accordo di separazione che contenga l’«impegno» di uno dei coniugi, al fine di concorrere al mantenimento del figlio minore, di trasferire, in suo favore, la piena proprietà di un bene immobile, trattandosi di pattuizione che dà vita ad un «contratto atipico», distinto dalle convenzioni matrimoniali ex art. 162 cod. civ. e dalle donazioni, volto a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l’ordinamento giuridico, ai sensi dell’art. 1322 cod. civ.”

L’obbligo al mantenimento dei figli (minori o maggiorenni non economicamente autosufficienti) può essere assunto e adempiuto per mezzo di un accordo, adottato in sede di separazione personale o di divorzio, con il quale venga direttamente attribuita la proprietà di beni mobili o immobili ai figli. L’accordo in questione, come già detto, dovrà qualificarsi come contratto atipico ai sensi dell’art. 1322 c.c. e non come liberalità donativa. I figli acquisiranno l’immediata e definitiva proprietà dei beni a attribuiti.

La terza questione trattata: l’accordo inserito nel verbale d’udienza riveste la forma dell’atto pubblico.

Ammessa la possibilità di trasferimento immobiliare in sede di accordo di separazione o divorzio, la Sentenza n. 21761/2021 ha affrontato la questione relativa l’idoneità dell’accordo al trasferimento e alla trascrizione senza l’esperimento di ulteriori adempimenti, quali ad esempio l’atto notarile.

È preliminarmente necessario chiarire che nel caso in cui i coniugi si accordino per la successiva stipula del contratto definitivo dinnanzi al pubblico ufficiale rogante non rileva alcuna questione circa la validità della forma dell’accordo. La questione sorge qualora le parti intendano accordarsi per l’immediata produzione di effetti traslativi immobiliari in sede di accordo di separazione o divorzio.

La Suprema Corte, richiamando la sua stessa giurisprudenza (Cass., 12/01/2009, n. 440; Cass. 11/12/2014, n. 26105) riconosce la forma pubblica del verbale in cui è contenuto l’accordo tra le parti e statuisce l’evidenza che “il verbale dell’udienza di comparizione dei coniugi redatto dal cancelliere ai sensi dell’art. 126 cod. proc. civ., che – per intanto – realizza l’esigenza della forma scritta dei trasferimenti immobiliari, richiesta dall’art. 1350 cod. civ., è – come dianzi detto – un atto pubblico avente fede privilegiata, fino a querela di falso, sia della provenienza dal cancelliere che lo redige e degli atti da questi compiuti, sia dei fatti che egli attesta essere avvenuti in sua presenza”

Infatti, prosegue la citata sentenza “al cancelliere (esattamente come al giudice) compete la qualifica di pubblico ufficiale e lo svolgimento delle formalità relative all’udienza, ivi compresa la stesura del verbale, rientra nell’ esercizio di una pubblica funzione (art. 357 c.p.); sicché gli atti redatti o formati con il suo concorso, nell’ambito delle funzioni al medesimo attribuite, e con l’osservanza delle formalità prescritte dalla legge, costituiscono atti pubblici ai sensi dell’art. 2699 c.c.”.

Il verbale d’udienza che presenta pertanto i caratteri essenziali dell’atto di compravendita ed essendo il Giudice al pari di un notaio, assurge al valore di atto pubblico. Il Giudice non fa altro che constatare la sussistenza dei presupposti di legge e verificare la rispondenza degli interessi dei figli, valutandone la conformità a norme inderogabili. Il controllo è meramente esterno, vista la natura negoziale dell’accordo, che regola rapporti personali sui quali il Giudice non può intervenire.

La quarta questione trattata: le dichiarazioni di conformità.

La Sentenza n. 21761 del 2021 affronta un’ultima questione, ossia quella che riguarda la necessità di rispettare (ed eventualmente come) l’obbligo di cui all’art. 29, comma 1-bis della legge 27 febbraio 1985, n. 52, introdotto dall’art. 19, comma 14, del d.I. n. 78 del 2010. Tale previsione legislativa così recita “Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.

Tale obbligo, così come confermato dagli ermellini, deve essere rispettato anche nei trasferimenti eseguiti in sede di accordo di separazione e divorzio.

Gli incombenti potranno essere eseguiti dall’ausiliario del giudice, sulla base della documentazione che le parti saranno tenute a produrre. Tuttavia la non coincidenza del promittente venditore con l’intestatario catastale del bene, verifica c che in questo non spetta al Giudice, non comporta nullità dell’accordo e, pertanto, il verbale contenente l’accordo potrà essere trascritto.

Principi di diritto

Alla luce della recente pronuncia della Corte di Cassazione a Sezioni Unite è possibile individuare i seguenti principi di diritto

Quanto alla validità delle clausole dell’accordo di divorzio: «sono valide le clausole dell’accordo di divorzio a domanda congiunta, o di separazione consensuale, che riconoscano ad uno o ad entrambi i coniugi la proprietà esclusiva di beni mobili o immobili, o di altri diritti reali, ovvero ne operino il trasferimento a favore di uno di essi, o dei figli, al fine di assicurarne il mantenimento»

Quanto alla forma dell’accordo inserito nel verbale d’udienza: «L’accordo di divorzio o di separazione, in quanto inserito nel verbale d’udienza, redatto da un ausiliario del giudice e destinato a far fede di ciò che in esso è attestato, assume forma di atto pubblico ai sensi e per gli effetti dell’art. 2699 cod. civ. e, ove implichi il trasferimento di diritti reali immobiliari, costituisce, dopo la sentenza di divorzio resa ai sensi dell’art. 4, comma 16, della legge n. 898 del 1970 che, in relazione alle pattuizioni aventi ad oggetto le condizioni inerenti alla prole e ai rapporti economici, ha valore di pronuncia dichiarativa, ovvero dopo l’omologazione che lo rende efficace, valido titolo per la trascrizione a norma dell’art. 2657 cod. civ.»

Quanto all’attestazione di conformità: «la validità dei trasferimenti immobiliari presuppone l’attestazione, da parte del cancelliere, che le parti abbiano prodotto gli atti e rese le dichiarazioni di cui all’art. 29, comma 1-bis della legge n. 52 del 1985»Quanto alla verifica circa l’intestatario catastale: «non produce nullità del trasferimento, il mancato compimento, da parte dell’ausiliario, dell’ulteriore verifica circa l’intestatario catastale dei beni trasferiti e la sua conformità con le risultanze dei registri immobiliari».

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