22.5.2022 – Corte di Cassazione Civile – Sezione II – Ordinanza n. 15321 del 13.5.2022

QUANDO L’ACQUIRENTE PUO’ NON PAGARE IL MEDIATORE NELLA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

Cass. civ., sez. II, ord., 13 maggio 2022, n. 15321

Ragioni in fatto e in diritto della decisione

1. la (omissis)  s.r.l. ha convenuto in giudizio V.A. e M.G. , chiedendone la condanna al pagamento dell’importo di Euro 20.600,00 oltre IVA, quale provvigione maturata per la mediazione svolta in occasione della vendita di un immobile di proprietà dei convenuti.

Questi ultimi hanno contestato la domanda, deducendo che un addetto de “la (omissis) “, dopo aver preso visione di un annuncio pubblicato sul giornale locale, si era offerto di attivarsi per la vendita, precisando che non sarebbe stata chiesta alcuna provvigione ai venditori.

Svolta l’istruttoria ed esaurita la trattazione, all’esito il tribunale ha respinto la domanda, ritenendo che la società mediatrice avesse rinunciato al compenso.

La sentenza, impugnata dalla (omissis), è stata confermata in appello.

Anche secondo il giudice distrettuale era stata acquisita prova di un patto di rinuncia alle provvigioni, non risultando il contrario da una lettera di incarico depositata in giudizio, mancante della sottoscrizione dei convenuti.

Il fatto che la lettera fosse stata allegata alla proposta di vendita non comportava la ratifica delle relative condizioni da parte dei venditori dato che, inoltre, il patto di rinuncia risultava con chiarezza dalle dichiarazioni testimoniali.

La cassazione della sentenza è chiesta dalla (omissis) s.r.l. con ricorso in due motivi, illustrati con memoria.

Resistono con controricorso V.A. e M.M.G. .

2. Il primo motivo denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, e la falsa applicazione degli artt. 2700,2702,2730 e 2735 c.c., sostenendo che la Corte d’appello sarebbe incorsa in un errore di lettura degli atti processuali, poiché la mediatrice aveva rinunciato alla provvigione dovuta dall’acquirente, ma non a quella cui erano tenuti i venditori. Inoltre, il modulo contenente il contratto di incarico con le relative condizioni (compreso l’obbligo dei venditori di versare il compenso della mediatrice) era richiamato nel preliminare – e nel successivo contratto di vendita – atti entrambi sottoscritti anche dai venditori e – perciò – pienamente vincolanti.

La Corte di merito, pur avendo correttamente dissentito dalla prima decisione quanto all’effettivo conferimento dell’incarico di mediazione, avrebbe erroneamente ritenuto che la mediatrice avesse rinunciato alle provvigioni, ponendosi in contrasto con le stesse dichiarazioni, aventi valore confessorio, rese in giudizio dai convenuti.

Il motivo è per più aspetti inammissibile.

In primo luogo, contrariamente a quanto sostiene la ricorrente, la Corte di appello ha risolto le questioni in fatto in modo conforme alla pronuncia del tribunale.

Anche il primo giudice aveva affermato che la mediazione era stata svolta, pur in mancanza di un mandato a vendere, sulla base di un contratto di incarico che contemplava la rinuncia alle provvigioni. Si configurava una mediazione atipica (Cass. s.u. 19161/2017), comportante l’obbligo di reperire futuri acquirenti, senza il potere da parte del mediatore – di procedere direttamente alla vendita per conto o a nome del preponente (cfr. sentenza di appello, pag. 3 ove si legge che “il tribunale aveva ritenuto raggiunta la prova dell’accordo tra le parti in base alla quale la società aveva prestato la mediazione senza l’esplicito conferimento di un mandato a vendere, ma rinunciando tuttavia al compenso”).

In sostanza, secondo entrambi i giudici di merito, era stata l’agenzia a proporsi per la mediazione – proposta cui i venditori avevano aderito – ma con l’intesa che nulla sarebbe stato dovuto a titolo di provvigioni. Sarebbe invero inspiegabile che la ricorrente avesse rinunciato al compenso senza assumere alcun incarico di mediazione.

La denunciata violazione dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, è quindi inammissibile, data la preclusione di cui all’art. 348 ter c.p.c., commi 4 e 5.

Riguardo alla violazione delle norme in tema di efficacia probatoria delle scritture private, la pronuncia ha, nello specifico, posto in rilievo che la lettera di incarico, richiamata nella proposta, recava la sottoscrizione del solo acquirente e che i venditori non l’avevano accettata e ne avevano contestato il contenuto.

Nulla impediva di interpretare il contenuto della proposta e del successivo preliminare e di individuare l’effettiva ampiezza degli obblighi assunti dai sottoscrittori, anche riguardo alla spettanza della provvigione.

La firma del contratto da parte dei venditori rendeva incontestabile la provenienza delle dichiarazioni, ma non il loro contenuto (Cass. 24481/2020; Cass. 13321/2015; Cass. 8766/2018; Cass. 11674/2008), essendo compito del giudice individuare l’effettiva volontà delle parti trasfusa nella scritto.

Alla luce delle contestazioni sollevate dai preponenti, era legittimo tener conto del fatto che il modulo contenente le condizioni economiche dell’incarico di mediazione, richiamato nel successivo preliminare, recava solo la firma dell’acquirente, potendosi intendere tale richiamo come limitato agli obblighi assunti dalla parte che aveva espressamente accettato la proposta di mediazione. D’altronde, dalla prova per testi erano emerse le modalità del conferimento dell’incarico di mediazione e l’espressa rinuncia alle provvigioni, altrimenti dovute.

L’ammissione in giudizio (o l’eventuale confessione) di aver conferito l’incarico non contraddice ma è anzi coerente con le conclusioni cui è pervenuta la sentenza. In ogni caso, in presenza di un patto di rinuncia, nessun corrispettivo era dovuto (Cass. 3457/1973), nè era ammissibile quantificare il compenso ai sensi dell’art. 1755 c.c., comma 2, norma che viene in considerazione per i rapporti a titolo oneroso qualora le parti non abbiano concordato la misura del corrispettivo.

3. Il secondo motivo denuncia la violazione degli artt. 1754,17552727e 2729 c.c., artt. 115 e 116 c.p.c., ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 4, per aver la Corte di merito valorizzato le deposizioni di V.A. e D.T. , pur trattandosi di testimonianze de relato partium, prive di valenza probatoria, trascurando quanto dichiarato da altro teste – l’ex socio della mediatrice – che aveva riferito circostanze contrarie a quelle ritenute vere dal giudice distrettuale. Si sostiene inoltre che, per aversi mediazione, non è necessario il conferimento dell’incarico e che il diritto alla provvigione matura per il fine dell’affare e se l’attività del mediatore abbia dato causa al perfezionamento dell’affare.

Il motivo è infondato.

Il teste V. non aveva dichiarato fatti appresi dai preponenti, ma aveva riferito di aver personalmente presenziato ad un incontro tra le parti nel corso del quale era stata resa esplicita la rinuncia alla provvigione. La Corte di merito ha precisato che tale circostanza era stata poi confermata da altro teste (D.T. : cfr. sentenza, pag. 4).

Non si configurava una testimonianza de relato partium e, in ogni caso, quest’ultima, pur avendo un valore probatorio fortemente attenuato, è elemento di cui il giudice può tener conto ai fini della decisione nel contesto delle altre risultanze di causa (Cass. 18352/2013; Cass. 11733/2013; Cass. 11844/2006; Cass. 8358/2007). Le deposizioni de relato partium sono prive di forza probatoria ove in sé ed isolatamente considerate, ma ciò non esclude che possano costituire la fonte del convincimento del giudice ove invece valutate unitamente alle altre emergenze processuali (Cass. 11844/2006).

Nessuna censura può muoversi alla valutazione di attendibilità dei testi o alla preferenza accordata alle risultanze delle singole acquisizioni processuali: sono riservate al giudice del merito l’interpretazione e la valutazione del materiale probatorio, il controllo dell’attendibilità e della concludenza delle prove, la scelta, tra le risultanze probatorie, di quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione e a supportare le conclusioni assunte (Cass. 21187/2018; Cass. 13054/2014; Cass. 1554/2004; Cass. 3457/1973).

Infine, come già detto, lo svolgimento dell’incarico di mediazione e la conclusione dell’affare non potevano dar titolo alla provvigione, in presenza di una rinuncia al compenso (Cass. 3457/1973).

Il ricorso è respinto, con aggravio di spese secondo soccombenza.

Si dà atto che, ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater. sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali, liquidate in Euro 200,00 per esborsi ed Euro 2300,00 per compenso, oltre ad Iva, c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15%.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis, se dovuto.

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