Il Condominio, quando i condomini sono più di 8, deve necessariamente disporre di un Amministratore. Questa figura deve essere nominata dall’Assemblea Condominiale ma, quando questa non vi provvede, può essere nominato direttamente dall’Autorità Giudiziaria su ricorso dei singoli condomini.

Art 1129 c.c.

“se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario”

Quando si ricorre alla nomina dell’amministratore giudiziario?

Quando l’Assemblea, per inerzia o per incapacità nel raggiungimento del quorum deliberativo, non riesce a nominare un amministratore di Condominio, la legge dispone che si possa ricorrere all’Autorità Giudiziaria al fine di richiederne la nomina giudiziale.

Ciò indipendentemente dal numero di condomini. 

Facciamo chiarezza: 

1. la legge impone la nomina di un Amministratore di Condominio (che abbia frequentato un corso di almeno 72 ore e sia iscritto nell’apposito registro) quando il numero di condomini è superiore a 8. 

2. tuttavia si ha Condominio anche in presenza di due soli condomini (cd. Condominio Minimo).

3. la necessità di nominare un Amministratore di Condominio può sorgere anche nei casi in cui la sua nomina non sia obbligatoria.

In conclusione: si può ricorrere all’Autorità Giudiziaria per la nomina di un Amministratore di Condominio anche quando il numero di condomini sia pari o inferiore a 8.

Gli obblighi dell’Amministratore giudiziario

L’Amministratore nominato dal Giudice dovrà attendere ai medesimi compiti, obblighi e doveri dell’Amministratore regolarmente nominato dall’Assemblea Condominiale.

Quanto al compenso, in assenza di un accordo tra l’Amministratore e l’Assemblea che lo nomina, questo è determinato secondo le tariffe degli ordini professionali, degli usi e della zona. In caso di contestazione viene determinato dal giudice.

Chi ricorre all’Autorità Giudiziaria?

Legittimato a ricorrere all’Autorità Giudiziaria competente è innanzitutto il singolo Condomino. Per tale deve intendersi il proprietario dell’unità immobiliare insita nel complesso condominiale. Secondariamente, in via residuale, è altresì legittimato l’Amministratore uscente che, a seguito delle dimissioni, mantiene comunque un dovere di amministrazione in prorogatio sino a quando l’Assemblea non abbia provveduto alla nomina di un nuovo Amministratore.

Qual è l’Autorità Giudiziaria competente?

A decidere del ricorso presentato per la nomina di un Amministratore giudiziario è il Tribunale del luogo ove si trova il condominio, nella figura del Giudice della Volontaria Giurisdizione.

Al fine di presentare detto ricorso non è necessario ricorrere all’ausilio di un avvocato, anche se consigliato, in quanto dinnanzi al Giudice della Volontaria Giurisdizione la parte può costituirsi personalmente.

Il ricorso

Il ricorso, nel caso in cui non ci si rivolga ad un avvocato, deve indicare innanzitutto le generalità del ricorrente, luogo e data di nascita, residenza, codice fiscale.

Secondariamente occorrerà una esposizione in fatto degli elementi che hanno caratterizzato la vicenda: a titolo esemplificativo, l’impossibilità di nomina per assenza di quorum costitutivo dell’Assemblea, di quorum deliberativo per contrasti nella decisione dell’Amministratore da nominare, ecc..

Occorrerà dare atto della necessità della nomina dell’Amministratore.

Infine si dovrà necessariamente richiedere al Giudice la nomina in Camera di Consiglio dell’Amministratore giudiziario.

I costi

Al fine della presentazione del ricorso occorre sostenere diverse spese vive, cioè costi necessari al deposito del ricorso: 

• 98,00 € di Contributo Unificato;
• 27,00€ di marche da bollo.

A tali costi vanno aggiunti gli onorari dell’avvocato incaricato della pratica, i cui compensi possono essere determinati tra i 1.200,00 € e i 2.700,00 € in relazione alla complessità della pratica.

Le spese così quantificate dovranno essere sopportate dal solo ricorrente (o ricorrenti nel caso di ricorso congiunto).

Di seguito un fac-simile di ricorso per la nomina di un Amministratore di Condominio Giudiziale presentato personalmente dal ricorrente: 

TRIBUNALE DI ———

RICORSO PER LA NOMINA DI AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO EX ART.1129 c.c.

Il sottoscritto —- (c.f. —) nato a — (–) il —, e residente in — (–) via — n. –, indirizzo mail, numero di telefono — 

PREMESSO

• che sono proprietario di un appartamento sito in ——–, via — n.–, facente parte del complesso immobiliare denominato “Condominio —”, composto da n.– condomini;
• che l’assemblea non si è mai riunita o non ha mai provveduto a nominare un amministratore;
• che senza la necessaria manutenzione l’intero edificio versa in condizioni deplorevoli;

tutto ciò premesso

CHIEDE

che l’Ill.mo Presidente del Tribunale di —, riunito in camera di consiglio voglia, ai sensi dell’art. 1129 c.c., nominare un Amministratore.

Si allegano i seguenti documenti:

———–

Con osservanza

——, lì –.–.—-

(firma)———–