Come è noto il contratto di locazione, per essere valido, deve essere registrato entro 60 giorni dalla stipula presso l’Agenzia dell’Entrate.

Tuttavia, sono molti i proprietari di immobili che decidono di concordare solo verbalmente il canone mensile, oppure che hanno sottoscritto un contratto di locazione senza però procedere con la sua registrazione.

È bene sin da subito precisare che questa soluzione oltre a comportare il rischio di una sanzione da parte dell’Agenzia delle Entrate, rende nullo e privo di efficacia qualunque accordo intercorso tra conduttore e locatore.

Quest’ultimo, in particolare, vedrà ridotte, anche se non del tutto vanificate, le forme di tutela a sua disposizione nel caso in cui l’inquilino continui ad occupare l’immobile senza pagare il canone di locazione concordato “in nero”.

In tal caso, non sarà di fatti possibile azionare il giudizio di sfratto, che consente di ricorrere all’autorità giudiziaria al fine di liberare in breve tempo l’immobile oltreché ottenere i canoni non percepiti.

Ma vediamo quali sono le possibili soluzioni di cui può disporre il proprietario per sfrattare l’inquilino che non paga nel caso in cui vi sia solo un accordo verbale o un contratto non registrato.

La prima è la registrazione tardiva del contratto di locazione che può essere effettuata in qualsiasi momento e che consente di far acquisire efficacia e validità al contratto, che potrà quindi essere utilizzato per azionare la procedura di sfratto per morosità.

Il secondo modo per mandare via l’inquilino senza contratto è aviare una causa di occupazione senza titolo. Trattasi di un’azione di restituzione finalizzata a tutelare il diritto di proprietà del locatore che dovrà semplicemente dimostrare che l’immobile è stato consegnato a seguito di accordo verbale o di contratto non registrato. Non occorre alcuna altra prova, bensì è chi lo detiene che dovrà provare dimostrare di avere un valido titolo che giustifichi la sua permanenza.

La legge in tal modo consente di tutelare il diritto di proprietà anche nel momento in cui il bene è stato trasferito violando le norme fiscali.

Attenzione però, nel momento in cui l’inquilino senza contratto viene “sfrattato” il proprietario dell’immobile non potrà richiedere gli eventuali canoni di locazione non corrisposti. Il locatore, al più potrà ottenere un’indennità di occupazione quale indennizzo per la perdita economica subita, anche se la cifra sarà sicuramente minore rispetto ai canoni di locazione non percepiti.

Altro svantaggio di tale procedura rispetto al procedimento di sfratto sono le lunghe tempistiche. Per riuscire a riottenere il possesso dell’immobile il locatore impiegherà circa due anni, contro ai circa sei mesi che avrebbe impiegato per l’azione di sfratto.