EDILIZIA LOCALE: IL NUOVO PRINCIPIO DELLA CORTE DI CASSAZIONE

Cassazione civile sez. II – 03/12/2021, n. 38244

FATTI DI CAUSA

1. Con atto notificato in data 14.1.2004 P.A. e D.D.D. citavano a comparire dinanzi al Tribunale di Teramo, sezione distaccata di Giulianova, L.L..

Esponevano che P.A., titolare della ditta “Edilproject”, in virtù di concessione edilizia rilasciata l’11.5.2001 e successiva concessione in sanatoria rilasciata l’8.6.2004, aveva realizzato alla (OMISSIS), vigente il piano regolatore generale del Comune di Giulianova approvato nel 1997, un fabbricato per civili abitazioni – composto da piano terra, primo piano e piano seminterrato, fabbricato poi acquistato, con rogito del 20.12.2002, da D.D.D. – che si estendeva sino al confine tra la proprietà del medesimo P.A. e la proprietà di L.L..

Esponevano che quest’ultimo aveva, a sua volta, a distanza di cm. 33 dal confine, realizzato sin da epoca significativamente precedente un manufatto costituito da un solo piano, poi ammodernato ed ampliato in virtù di permesso di costruire rilasciato il 9.8.1975.

Esponevano che con raccomandate a.r. dei 13/15.11.2002 e dei 28.3/1.4.2003 P.A. aveva rivolto interpello ex art. 875 c.c., comma 2, ed offerto la somma di Euro 1.000,00 a L.L., onde acquistare la comunione del prospiciente muro del fabbricato del vicino e la proprietà della striscia di terreno interposta.

Esponevano che il convenuto aveva manifestato la sua indisponibilità, assumendo che il principio della prevenzione non potesse operare.

Chiedevano, in via principale, riconoscere ed attribuire all’attore D.D.D. il diritto di occupare la porzione di terreno di proprietà del convenuto compresa tra i fabbricati di rispettiva proprietà, previo pagamento del valore del terreno da occupare, nonché il diritto di costruire in aderenza al muro del fabbricato di proprietà del convenuto; in via subordinata, riconoscere ed attribuire all’attore D.D.D. la comunione del muro del fabbricato del convenuto, onde costruirvi contro, nonché il diritto di occupare la porzione di terreno di proprietà del convenuto compresa tra i fabbricati di rispettiva proprietà, previo pagamento della metà del valore del muro e del valore del terreno da occupare.

2. Si costituiva L.L..

Instava per il rigetto delle avverse domande.

Chiedeva, in via riconvenzionale, accertare e dichiarare il suo diritto di mantenere il suo edificio alla distanza esistente dal confine anche in dipendenza dell’intervenuta ventennale usucapione; altresì, del pari in via riconvenzionale, far ordine all’attore D.D.D. di arretrare il suo fabbricato sino al rispetto della prescritta distanza nonché di eliminare le opere realizzate in modo difforme dalle concessioni edilizie; in ogni caso con condanna al risarcimento dei danni tutti sofferti.

3. All’esito dell’istruzione probatoria, con sentenza non definitiva n. 136/2010 l’adito tribunale rigettava le domande tutte degli attori e disponeva per l’ulteriore corso istruttorio relativamente alle domande riconvenzionali.

4. Avverso tale sentenza P.A. e D.D.D. proponevano appello.

Resisteva L.L..

5. Con sentenza n. 850 dei 21.6/3.8.2016 la Corte d’Appello de L’Aquila rigettava il gravame e condannava gli appellanti alle spese del grado.

Premetteva la corte che avverso le disposizioni del p.r.g. del Comune di Giulianova non risultavano proposti ricorsi od opposizioni e doveva reputarsi

preclusa la possibilità di disapplicazione di un atto normativo il p.r.g.,

appunto – disciplinante interessi collettivi e diffusi.

Indi evidenziava – fermo l’obbligo per il prevenuto, nelle specie di parte appellante, di uniformarsi allo strumento urbanistico vigente nel momento in cui aveva fatto luogo alla sua costruzione – che correttamente il tribunale aveva opinato nel senso che il letterale tenore del comma 7, dell’art. 1.6.5 delle n. t.a. del p.r.g. del Comune di Giulianova, ossia il richiamo nelle medesime n. t.a. unicamente all’art. 877 c.c., induceva ad escludere la possibilità di acquisto in via forzosa della comunione del muro non posto sul confine.

Evidenziava in particolare che la menzionata disposizione delle n. t.a. avrebbe dovuto esplicitare chiaramente il riferimento alla ipotesi del muro non collocato sul confine, “essendo esclusa qualsiasi interpretazione analogica od estensiva in materia pubblicistica” (così sentenza d’appello, pag. 7); che l’interpretazione letterale non comportava alcuna menomazione di interessi costituzionalmente protetti né la scelta discrezionale del Comune di Giulianova era suscettibile di sindacato da parte del giudice ordinario.

6. Avverso tale sentenza hanno proposto ricorso P.A. (anche quale titolare della ditta individuale “Edilproject”) e D.D.D.; ne hanno chiesto sulla scorta di quattro motivi la cassazione con ogni susseguente pronuncia anche in ordine alle spese.

L.L. ha depositato controricorso; ha chiesto rigettarsi l’avverso ricorso con il favore delle spese.

7. Il Pubblico Ministero ha formulato conclusioni scritte.

I ricorrenti hanno depositato memoria. 

RAGIONI DELLA DECISIONE

8. Con il primo motivo i ricorrenti denunciano ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e falsa applicazione degli artt. 873 e 875 c.c., L.R. Abruzzo n. 18 del 1983, art. 16, come modificato dalla legge Regione Abruzzo n. 70/1995, e dell’art. 1.6.5, commi 4 e 7, delle n. t.a. del p.r.g. del Comune di Giulianova.

Deducono che l’art. 875 c.c., nella parte in cui prevede, pur con riferimento alla possibilità che il muro si trovi “a una distanza dal confine minore di un metro e mezzo ovvero a distanza minore della metà di quella stabilita dai regolamenti locali”, che il vicino possa acquistare la comunione del muro, pagando la metà del valore del muro ed il valore del suolo da occupare, detta, contrariamente all’assunto della corte d’appello, una disposizione con la quale il comma 4 ed il comma 7 dell’art. 1.6.5 delle n. t.a. del p.r.g. del Comune di Giulianova sono perfettamente compatibili, sicché la disposizione codicistica, per nulla derogata dalle n. t.a., è suscettibile di diretta applicazione.

Deducono che la diretta applicabilità dell’art. 875 c.c., viepiù si giustifica siccome della L.R. n. 18 del 1983, art. 16, come modificato dalla L.R. Abruzzo n. 70 del 1995, stabilisce, al comma 4, che “il regolamento edilizio non può comunque contenere indicazioni relative a parametri edilizi e urbanistici (…)”.

9. Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione dell’art. 12 disp. gen. e degli artt. 1362,1363,1364 e 1365 c.c., in relazione all’interpretazione dell’art. 1.6.5, commi 4 e 7, delle n. t.a. del p.r.g. del Comune di Giulianova.

Deducono che ha errato la corte di merito nell’interpretazione delle n. t.a. del p.r.g. del Comune di Giulianova.

Deducono che le norme tecniche di attuazione di un p.r.g. vanno, in linea generale, interpretate in chiave sistematica, ovvero in relazione al contesto di riferimento, in modo “utile e costituzionalmente orientato”, ovvero in modo che abbiano un senso, tra i più possibili, conforme a Costituzione.

Deducono che anche alle norme tecniche di attuazione di un p.r.g. si applicano le disposizioni in tema di interpretazione estensiva ed analogica.

Deducono segnatamente che, pur ad ammettere che l’art. 1.6.5 delle n. t.a. del p.r.g. del Comune di Giulianova non contempli l’ipotesi del muro non costruito sul confine, si tratta, al più, di una lacuna, da colmare attraverso l’applicazione analogica dell’art. 875 c.c..

10. Con il terzo motivo i ricorrenti denunciano ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e falsa applicazione degli artt. 873 e 875 c.c., L.R. Abruzzo n. 18 del 1983, art. 16, come modificato dalla L.R. Abruzzo n. 70 del 1995, dell’art. 4T.U. Edilizia, della L. 20 marzo 1865, n. 2248, artt. 4 e 5, All. E, artt. 3,42 e 97 Cost., in relazione all’art. 1.6.5, commi 4 e 7, delle n. t.a. del p.r.g. del Comune di Giulianova.

Deducono che l’esclusione della facoltà, per il vicino, di chiedere la comunione forzosa del muro non collocato sul confine crea un’ingiustificata disparità di trattamento, altera l’equo bilanciamento degli interessi delle parti.

Deducono che ha errato la corte distrettuale a ritenere che le n. t.a. non sono soggette a sindacato e a disapplicazione da parte del giudice ordinario.

Deducono che i giudici di merito, disconosciuta la possibilità di domandare la comunione forzosa del muro non collocato sul confine, avrebbero dovuto senz’altro vagliare il profilo della legittimità della norma regolamentare e far luogo, ai sensi della L. 20 marzo 1865, n. 2248, artt. 4 e 5, All. E, alla sua disapplicazione.

11. Con il quarto motivo i ricorrenti denunciano ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione degli artt. 3,42e 97 Cost., in relazione agli artt. 873 e 875 c.c., come integrati dall’art. 1.6.5, commi 4 e 7, delle n. t.a. del p.r.g. del Comune di Giulianova.

In subordine, qualora questa Corte di legittimità ritenesse di avallare l’interpretazione recepita dalla corte territoriale e ritenesse preclusa la disapplicazione delle n. t.a. del p.r.g. del Comune di Giulianova, sollevano questione di legittimità costituzionale delle disposizioni di cui in rubrica.

12. Il primo motivo ed il secondo motivo di ricorso sono fondati e meritevoli di accoglimento nei termini che seguono; il loro buon esito rende vana non solo la disamina della questione di legittimità costituzionale prefigurata – “in via di estremo subordine” – con il quarto motivo ma pur la disamina dell’invocata disapplicazione, ai sensi della L. n. 2248 del 1865, artt. 4 e 5, All. E, delle disposizioni delle n. t.a. del p.r.g. del Comune di Giulianova, sollecitata con il terzo motivo.

13. Occorre prender le mosse dal disposto dell’art. 1.6.5, commi 4 e 7, delle n. t.a. del p.r.g. del Comune di Giulianova approvato nel 1997 (cfr. ricorso, pag. 3), p.r.g. applicabile ratione temporis nel caso di specie in dipendenza della data di inizio e di ultimazione dei lavori di realizzazione dell’edificio, allo stato, di proprietà di D.D.D. (“i lavori, iniziati subito dopo il rilascio della prima concessione (11.5.2001), venivano ultimati nell’agosto 2002”: così ricorso, pag. 3).

Del resto, in tal ultimo senso si è espressa anche la Corte de L’Aquila, allorché ha affermato che “conclusivamente il prevenuto (id est: P.A.) sconta, nella fattispecie, il regime vincolistico entrato in vigore antecedentemente alla propria edificazione” (così sentenza d’appello, pag. 8).

Tanto, ben vero, si puntualizza propriamente a riscontro dell’infondatezza dell’assunto del controricorrente, ancorato al surriferito testuale passaggio dell’impugnato dictum, secondo cui “quando due fabbricati siano stati realizzati in tempi diversi e sotto il vigore di normative edilizie differenti, le norme sulla c.d “prevenzione” non sono invocabili da colui che ha costruito successivamente” (così controricorso, pag. 16).

Si tratta viceversa di stabilire quali facoltà la disciplina edilizia locale applicabile ratione temporis ha accordato al prevenuto, ad P.A..

14. Ebbene in tal ultima prospettiva si evidenzia quanto segue.

Al comma 4, dell’art. 1.6.5 è disposto che “il distacco minimo dal confine di edifici che si fronteggiano con pareti non finestrate deve essere pari ad un quarto dell’altezza massima e comunque mai inferiore a m. 3,00”.

Al comma 7, dell’art. 1.6.5 è disposto che “l’accorpamento di un edificio di nuova costruzione ad un edificio esistente è possibile alle seguenti condizioni e modalità:

con costruzione di un muro in aderenza e senza appoggio al muro della proprietà confinante (art. 877 c.c.): non occorre chiedere la comunione del muro posto a confine e l’autorizzazione al confinante;

con comunione del muro di confine, previa richiesta al confinante, pagamento dell’opera e del terreno utilizzato, esecuzione delle opere necessarie ad evitare ogni danno al vicino (art. 874 c.c.);

con semplice innesto nel muro confinante, previo pagamento dell’indennità di cui all’art. 876 c.c.“.

15. A fronte dell’enunciato quadro normativo non può che farsi luogo ai rilievi che seguono.

La normativa locale prevede, sì, una distanza dal confine, ma non esclude la possibilità di costruzione sul confine, segnatamente “in aderenza” al muro sul confine del preveniente, “contro” il muro sul confine del preveniente, “con innesto” nel muro sul confine del preveniente.

Innegabilmente quindi la disciplina edilizia locale non prescrive una distanza assoluta dal confine e dunque non è volta né a soddisfare esigenze pubblicistiche sovrastanti gli interessi dei privati diretti interessati né a realizzare interessi di carattere generale, quale, ad esempio, l’interesse all’assetto urbanistico di una certa zona ovvero l’interesse ad un dato decoro pubblico (cfr. Cass. 24.6.1996, n. 5831; Cass. 7.7.2005, n. 14261).

16. Sulla scorta dei premessi rilievi non può che farsi luogo alla precisazione che segue.

La possibilità di edificazione sul confine e dunque l’astratta inconfigurabilità di ragioni di interesse generale importano, in via di interpretazione estensiva della disciplina edilizia locale del Comune di Giulianova applicabile nella fattispecie ratione temporis, che all’edificazione sul confine si possa far luogo pur per effetto e a seguito dello “slittamento” – per così dire – del confine ai sensi dell’art. 875 c.c., nell’evenienza in cui – è il caso di specie – il preveniente abbia costruito, nel vigore di pregressa disciplina edilizia, il suo muro non sul confine bensì a distanza dal confine inferiore a quella prescritta dalla disciplina edilizia sopravvenuta.

In simile evenienza la disciplina edilizia locale deve, in via di interpretazione estensiva, reputarsi comprensiva, nonostante l’assenza di un espresso rinvio, anche del meccanismo operativo di cui all’art. 875 c.c., sì che lo stesso art. 875 c.c., deve ritenersi suscettibile di diretta applicazione: il prevenuto potrà ottenere l’avanzamento della linea confinaria sino al muro del preveniente, pagando unicamente il valore del suolo “accorpato” alla sua proprietà, se al muro prospiciente costruisce “in aderenza”, pagando il valore del suolo “accorpato” alla sua proprietà ed anche la metà del valore del muro prospiciente, se al muro prospiciente costruisce “contro”.

17. Per altro verso, è vero senza dubbio che L.L. ha costruito il suo manufatto in epoca antecedente all’entrata in vigore – nel 1997 – del p.r.g. del Comune di Giulianova.

Cosicché non può soccorrere l’insegnamento di questa Corte secondo cui, qualora il regolamento edilizio comunale consenta egualmente – benché prefiguri distanze non solo tra le costruzioni ma pur dal confine – le costruzioni in aderenza o in appoggio (e’ il caso del regolamento di Giulianova approvato nel 1997), il primo costruttore ha la scelta tra l’edificare a distanza regolamentare e l’erigere la propria fabbrica fino ad occupare l’estremo limite del confine medesimo, ma non anche quella di costruire a distanza inferiore dal confine, poiché detta prescrizione ha lo scopo di ripartire tra i proprietari confinanti l’onere della creazione della zona di distacco (cfr. Cass. 6.11.2014, n. 23693; Cass. (ord.) 14.5.2018, n. 11664).

E tuttavia è innegabile che disconoscere l’operatività del meccanismo di cui all’art. 875 c.c., pur sempre modalità integrante il più ampio “sistema” della “prevenzione” (cfr. Cass. sez. un. 19.5.2016, n. 10318, secondo cui il principio della prevenzione si applica anche nell’ipotesi in cui il regolamento edilizio locale preveda una distanza tra fabbricati maggiore di quella ex art. 873 c.c. e tuttavia non imponga una distanza minima delle costruzioni dal confine, atteso che la portata integrativa della disposizione regolamentare si estende all’intero impianto codicistico, inclusivo del meccanismo della “prevenzione”, sicché il preveniente conserva la facoltà di costruire sul confine o a distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta tra le costruzioni e il prevenuto la facoltà di costruire in appoggio o in aderenza ai sensi degli artt. 874,875 e 877 c.c.), darebbe corpo nella fattispecie ad una irragionevole disparità di trattamento, di certo non costituzionalmente “orientata”, siccome, nella specie, il solo prevenuto ( P.A.) sarebbe costretto ad arretrare la sua fabbrica sino alla distanza di m. 3 dal confine.

18. In accoglimento del primo e del secondo motivo di ricorso la sentenza n. 850 dei 21.6/3.8.2016 della Corte d’Appello de L’Aquila va cassata con rinvio alla stessa corte d’appello in diversa composizione.

In dipendenza del buon esito del primo e del secondo motivo di ricorso, formulati ed accolti nel segno della previsione dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, si attende, giusta il disposto dell’art. 384 c.p.c., comma 1, all’enunciazione del principio di diritto – al quale ci si dovrà uniformare in sede di rinvio – nel modo che segue:

allorché la disciplina edilizia locale preveda, sì, una distanza dal confine, ma non escluda la possibilità di costruzione sul confine, segnatamente “in aderenza” al muro del preveniente ovvero “contro” il muro del preveniente, allorché, dunque, la disciplina edilizia locale non prescriva una distanza assoluta dal confine e, quindi, non sia volta a soddisfare esigenze pubblicistiche, devesi, nell’evenienza in cui il preveniente, nel vigore della pregressa disciplina edilizia, abbia costruito il suo muro non sul confine bensì a distanza dal confine inferiore a quella prescritta dalla disciplina edilizia sopravvenuta, la medesima disciplina edilizia locale sopravvenuta reputarsi, in via di interpretazione estensiva, comprensiva, nonostante l’assenza di un espresso rinvio, pur del meccanismo operativo di cui all’art. 875 c.c.: il prevenuto potrà ottenere l’avanzamento della linea confinaria sino al muro del preveniente, pagando unicamente il valore del suolo “accorpato” alla sua proprietà, se al muro prospiciente costruisce “in aderenza”, pagando il valore del suolo “accorpato” alla sua proprietà e la metà del valore del muro prospiciente, se al muro prospiciente costruisce “contro”.

In sede di rinvio si provvederà alla regolamentazione delle spese del presente giudizio di legittimità.

19. Non sussistono i presupposti processuali perché, ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, i ricorrenti siano tenuti a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione a norma dell’art. 13, comma 1 bis, D.P.R. cit.. 

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo ed il secondo motivo di ricorso, assorbiti il terzo ed il quarto motivo di ricorso; cassa la sentenza n. 850 dei 21.6/3.8.2016 della Corte d’Appello de L’Aquila e rinvia alla stessa corte d’appello in diversa composizione anche per la regolamentazione delle spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 5 maggio 2021.

Depositato in Cancelleria il 3 dicembre 2021