Cass. civ., sez. II, ord., 22 giugno 2022, n. 20130

Fatti di causa

1.- La Immobiliare D.T., in persona del suo titolare D.T.C., conveniva, davanti al Tribunale di Brindisi, la F. S.r.l., chiedendo la condanna di quest’ultima al pagamento della somma di Euro 50.508,00, a titolo di provvigione dovuta per l’attività di mediazione prestata per conto della convenuta, allo scopo di addivenire alla conclusione di tre contratti di vendita, mista a permuta, di tre aree edificabili di proprietà S., D.D. e C. (eredi O.). Si costituiva in giudizio la F. S.r.l., la quale resisteva alla domanda e deduceva: che la Immobiliare D.T. non aveva effettuato alcun intervento di intermediazione; che era addivenuta alla stipula dei contratti sopraindicati attraverso una serie di trattative intercorse direttamente tra il suo legale rappresentante e i proprietari dei terreni; che era venuta a conoscenza di un incarico dato dai venditori all’Immobiliare solo all’esito dell’accordo raggiunto con gli stessi, i quali chiedevano che la proposta di acquisto transitasse dal mediatore. Nel corso del giudizio erano escussi i testimoni indicati dalle parti. Il Tribunale adito, con sentenza n. 602/2014 del 21 gennaio 2014, accoglieva la domanda attorea e condannava la F. al pagamento della somma di Euro 50.508,00 (comprensiva di iva), in favore dell’Immobiliare D.T., a titolo di provvigioni, nella misura del 3% sul complessivo importo delle compravendite, oltre interessi legali. 2.- Sul gravame interposto, in via principale, dalla F. S.r.l. e, in via incidentale, dalla Immobiliare D.T., la Corte d’appello di Lecce, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava l’appello principale e, in accoglimento dell’appello incidentale, disponeva l’ulteriore pagamento dell’iva sulla provvigione già quantificata. A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte territoriale rilevava: a) che nella fattispecie ricorreva un’ipotesi di mediazione tipica, caratterizzata in negativo dall’assenza di interesse del mediatore verso una delle parti – e quindi dall’imparzialità del suo operato – e in senso positivo dalla coesistenza della conclusione dell’affare e del nesso causale tra l’opera prestata dal mediatore e il buon esito della trattativa; b) che le risultanze istruttorie confermavano l’effettiva attività svolta dal mediatore al fine del raggiungimento del buon esito dell’operazione, quale fonte dell’obbligazione delle parti al versamento della provvigione in favore dello stesso mediatore; c) che, in ordine alle compravendite dei lotti D.D. e S., le deposizioni testimoniali rese dalle alienanti e la produzione documentale versata in atti – tra cui le suddette proposte d’acquisto redatte su carta intestata dell’agenzia di mediazione, sottoscritte dalle parti e non disconosciute – suffragavano la prestazione di attività di mediazione da parte dell’agenzia; d) che non poteva ritenersi attendibile la tesi della F., secondo cui il suo legale rappresentante avrebbe sottoscritto tali documenti per mera cortesia verso la venditrice D.D., tanto più che, trattandosi di soggetto operante professionalmente nella materia, poteva agevolmente presumersi quantomeno la sua consapevolezza del rischio di assunzione di obbligazioni nei confronti del mediatore; e) che, con riferimento alla mediazione prestata in favore della compravendita O. (eredi C.), pur in difetto della sottoscrizione della relativa proposta di acquisto, la parte venditrice, in sede di assunzione della prova testimoniale, aveva confermato che il compromesso era stato concluso grazie all’intervento della Immobiliare D.T.; f) che doveva dunque ritenersi provato che la F. era a conoscenza del ruolo svolto dal D.T. e ne aveva accettato, sia pure non formalmente, l’attività di intermediazione, traendone il conseguente vantaggio; g) che il Giudice di primo grado aveva correttamente fissato la misura delle provvigioni, ai sensi dell’art. 1755 c.c., comma 2, nella percentuale del 3% sul prezzo dell’intera operazione, trattandosi di una misura notoriamente assai diffusa nella prassi commerciale e conforme agli usi di piazza acquisibili via Internet presso le camere di commercio ed applicati dalla Corte territoriale, come da precedente espressamente richiamato; h) che, in accoglimento dello spiegato appello incidentale, doveva essere riconosciuta anche l’iva, da calcolare sull’importo stabilito della provvigione, poiché il Giudice di prime cure, pur assumendo come base di calcolo il complessivo prezzo pagato per l’acquisto dei tre lotti, pari ad Euro 1.683.600,00, per mero errore materiale aveva aggiunto l’inciso “comprensivo di iva”, anziché “oltre iva”, atteso che l’importo determinato di Euro 50.508,00 corrispondeva al 3% del suddetto prezzo di acquisto. 3.- Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a cinque motivi, la F. S.r.l. Ha resistito con controricorso l’intimata Immobiliare D.T.. 4.- Il controricorrente ha presentato memoria.

Ragioni della decisione

1.- Con il primo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, la violazione e falsa applicazione degli artt. 115e 116 c.p.c., per avere la Corte d’appello attribuito rilevanza prevalente alle dichiarazioni rese dalle venditrici, non considerando le deposizioni degli altri testimoni escussi, i quali avevano affermato che i diversi contratti di compravendita stipulati erano il risultato delle trattative intercorse direttamente tra la società proprietaria acquirente e gli alienanti. Sul punto, si deduce che la Corte di merito non avrebbe altresì considerato il tenore degli atti pubblici di compravendita, nei quali era esplicitamente attestato che le parti non avevano sopportato alcuna spesa di mediazione, non essendosi avvalsi dell’opera di alcun mediatore. 1.1.- La doglianza è infondata. E tanto perché il mero aspetto valutativo della prova, che non violi i canoni logici e giuridici cui il giudice di merito deve attenersi, non è sindacabile in sede di legittimità. In tema di ricorso per cassazione, una censura relativa alla violazione e falsa applicazione degli artt. 115e 116 c.p.c. non può porsi per una erronea valutazione del materiale istruttorio compiuta dal giudice di merito, ma solo se si alleghi che quest’ultimo abbia posto a base della decisione prove non dedotte dalle parti, ovvero disposte d’ufficio al di fuori dei limiti legali, o abbia disatteso, valutandole secondo il suo prudente apprezzamento, delle prove legali, ovvero abbia considerato come facenti piena prova, recependoli senza apprezzamento critico, elementi di prova soggetti invece a valutazione (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 6774 del 01/03/2022; Sez. U, Sentenza n. 20867 del 30/09/2020; Sez. 6-1, Ordinanza n. 1229 del 17/01/2019). 2.- Con il secondo motivo la ricorrente lamenta, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e falsa applicazione degli artt. 1754,1175,1176 e 2697 c.c., per avere la Corte territoriale riconosciuto l’attività del mediatore, senza che vi fosse un collegamento con l’utilità dell’opera da questi svolta nel favorire la conclusione dell’affare. Evidenzia, all’uopo, l’istante che il diritto alla provvigione sorge in conseguenza del contatto che il mediatore abbia determinato tra i futuri contraenti e non già per la mera partecipazione a trattative che i contraenti abbiano avviato autonomamente. Sostiene, in ultimo, che quand’anche alcuno dei venditori avesse effettivamente conferito alla agenzia immobiliare l’incarico di individuare possibili acquirenti, e finanche nella ipotesi in cui l’agenzia avesse segnalato la F. quale potenziale acquirente, comunque non si sarebbe potuta pretendere la provvigione nei confronti della F., che sarebbe rimasta all’oscuro del ruolo assunto dall’agenzia immobiliare verso i venditori e avrebbe condotto le trattative in maniera del tutto autonoma. 2.1.- La doglianza è infondata. L’art. 1755 c.c., comma 1, prevede che il mediatore ha diritto alla provvigione se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. Non basta dunque che l’affare sia stato concluso, ma occorre che la conclusione sia avvenuta per effetto dell’intervento del mediatore. E ciò pure nell’ipotesi in cui la sua attività, nota ai contraenti, sia stata dalle parti anche implicitamente accettata (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 869 del 16/01/2018; Sez. 3, Sentenza n. 25851 del 09/12/2014; Sez. 3, Sentenza n. 28231 del 20/12/2005; Sez. 3, Sentenza n. 9743 del 17/11/1994; Sez. 2, Sentenza n. 5560 del 14/10/1988; Sez. 2, Sentenza n. 4118 del 13/07/1984). Senonché nella fattispecie il Giudice d’appello ha verificato che l’intervento dell’agenzia D.T. nelle trattative ha determinato la stipula dei tre atti di compravendita dei suoli edificatori. Questa conclusione è stata tratta, con riferimento alle vendite D.D. e S., dalle testimonianze rese dalle stesse alienanti nonché dalla formulazione delle proposte d’acquisto, redatte su carta intestata dell’agenzia e sottoscritte dalle parti. Con riferimento alla vendita O. (eredi C.), il ruolo determinante della Immobiliare D.T. è stato desunto dalla deposizione testimoniale della stessa venditrice, secondo cui grazie all’intervento dell’agenzia di mediazione l’affare è stato concluso. Da questo corredo probatorio, come adeguatamente descritto dalla sentenza impugnata, si ricava che il mediatore ha messo in contatto le parti, favorendo la conclusione degli accordi, benché l’iniziativa di rivolgersi all’agenzia non sia stata propiziata dall’acquirente, ma dai venditori. E, in ogni caso, la F. non poteva trascurare tale circostanza, come si evince dal fatto che le proposte di acquisto dei lotti D.D. e S. sono state redatte su carta intestata all’agenzia. Ciò è sufficiente ai fini dell’integrazione delle condizioni per pretendere la provvigione e smentisce l’assunto della ricorrente in forza del quale la F. sarebbe rimasta all’oscuro del ruolo assunto dall’agenzia immobiliare verso i venditori e avrebbe condotto le trattative in maniera del tutto autonoma. Infatti, perché sussista nesso di causalità tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, non è necessario l’intervento del mediatore in tutte le fasi delle trattative sino all’accordo definitivo, essendo sufficiente che la conclusione dell’affare possa ricollegarsi all’opera da lui svolta per l’avvicinamento dei contraenti, con la conseguenza che anche la semplice attività consistente nel ritrovamento e nell’indicazione dell’altro contraente o nella segnalazione dell’affare legittima il diritto alla provvigione, sempre che tale attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore e poi valorizzata dalle parti (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 22426 del 16/10/2020; Sez. 3, Sentenza n. 1120 del 22/01/2015; Sez. 3, Sentenza n. 16157 del 08/07/2010; Sez. 3, Sentenza n. 5952 del 18/03/2005). Sulla base di queste premesse, nessun vizio logico e giuridico si può cogliere nella pronuncia d’appello. Si rammenta, al riguardo, che l’accertamento sull’esistenza del rapporto di causalità tra la conclusione dell’affare e l’attività svolta dal mediatore si riduce ad una questione di fatto, rimessa all’apprezzamento del giudice di merito, insindacabile in cassazione, se informato ad esatti criteri logici e di diritto (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 15880 del 06/07/2010; Sez. 3, Sentenza n. 2566 del 11/08/1962). 3.- Con il terzo motivo la ricorrente si duole, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, della violazione e falsa applicazione dell’art. 115 c.p.c., e dell’art. 2697 c.c., per avere la Corte di merito riconosciuto all’agenzia immobiliare una provvigione nella misura del 3% del prezzo dell’intera operazione, fondando siffatto convincimento, non già sulle prove all’uopo addotte dal mediatore, ma attingendo agli usi di piazza “notoriamente acquisibili via Internet presso le camere di commercio”. Per l’effetto, ad avviso dell’istante, nessun elemento sarebbe stato acquisito nel corso del giudizio in ordine all’esistenza di “tariffe professionali” presso le agenzie immobiliari, anzi dalle indagini effettuate su Internet sarebbe emersa l’inesistenza di detti “usi”. E, d’altronde, l’insussistenza di detti usi sarebbe avvalorata dalle deposizioni testimoniali rese dai venditori D.D. e S., da cui sarebbe emersa l’applicazione, rispettivamente, delle percentuali del 2% e dell’1/0 ai fini della quantificazione della provvigione. Il richiamo a tali asseriti usi piazza non sarebbe stato, pertanto, giustificato, atteso che il ricorso alle nozioni di comune esperienza avrebbe dovuto essere riferito ad eventi di carattere generale e obiettivo, non abbisognevoli di prova nella loro specificità. 3.1.- Il motivo è infondato. Ai sensi dell’art. 1755 c.c., comma 2, la misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare sulle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità. Pertanto, nell’ordine, le tariffe, gli usi e la valutazione equitativa del giudice hanno una valenza sussidiaria rispetto all’accordo delle parti (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 11127 del 06/04/2022; Sez. 3, Sentenza n. 8216 del 29/04/2004; Sez. 3, Sentenza n. 11911 del 07/08/2002). La gerarchia delle fonti da cui trarre i criteri per la quantificazione della provvigione del mediatore è confermata, in via integrativa rispetto al dettato di cui all’art. 1755 c.c., dalla L. n. 39 del 1989, art. 6, il quale dispone, a sua volta, che, in mancanza di patto, la misura e la proporzione del compenso sono determinate dalle giunte camerali, sentito il parere della commissione provinciale di cui all’art. 7 (oggi soppressa) e tenendo conto degli usi locali. Segnatamente, per quanto qui interessa, il D.L. n. 223 del 2016, art. 11, comma 2, convertito, con modificazioni, dalla L. n. 248 del 2006, ha soppresso la commissione istituita dalla L. n. 39 del 1989, art. 7. All’esito, le relative funzioni sono svolte dalle camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura. Inoltre, per effetto del D.Lgs. n. 59 del 2010, art. 73, comma 6, le competenze già attribuite alle commissioni per la tenuta del ruolo dei mediatori, soppresso ai sensi dello stesso art. 73, comma 1, sono svolte dagli uffici delle camere di commercio. Ora, gli usi richiamati dall’art. 1755 c.c., comma 2, hanno carattere normativo – come si desume dagli artt. 1 e 8 preleggi, ma, trattandosi di usi locali, non può invocarsi il principio jura novit curia, giacché essi possono essere applicati se noti, mentre, in caso contrario, è onere della parte darne la prova. Ove la consuetudine non sia nota al giudice, avendo questo l’obbligo di conoscere la legge, ma non anche gli usi, essi debbono essere dimostrati anche per ciò che concerne l’elemento – più specificamente in discussione – della opinio juris ac necessitatis (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 13656 del 31/07/2012; Sez. 3, Sentenza n. 2829 del 26/02/2002). Nella fattispecie la Corte territoriale ha fatto corretta applicazione dei principi anzidetti, avendo dato atto che, in mancanza di una specifica pattuizione tra le parti, la provvigione mediatizia doveva essere determinata nella percentuale indicata in base agli usi locali, tratti dalle raccolte presso la camera di commercio e già oggetto di applicazione nella stessa misura da parte della Corte (al riguardo, è richiamato uno specifico precedente in cui si è fatta applicazione dello stesso criterio). Ne discende che il richiamo agli usi del luogo dove è venuta a giuridica esistenza il rapporto di mediazione è del tutto legittimo (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 2224 del 07/08/1963). Ne’ possono trovare seguito le generiche contestazioni della ricorrente, sulla scorta delle quali nessun uso locale presso la camera di commercio sarebbe rinvenibile su Internet. E ciò perché, allorquando il giudice della legittimità non sia a diretta conoscenza dell’uso locale, a dimostrazione dell’error juris, che si affermi commesso dal giudice del merito nell’applicazione di un uso locale normativo che gli sia invece noto, deve trovarsi già allegata agli atti del processo la relativa prova documentale, non essendo evidentemente consentito cassare la sentenza a fini esplorativi: per verificare, cioè, in sede di rinvio, se l’asserita violazione sussista o meno (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 2507 del 27/01/2022; Sez. 3, Sentenza n. 2829 del 26/02/2002). Del riferimento ad un uso locale rinvenibile presso la competente camera di commercio, che faccia riferimento ad una percentuale di provvigione diversa da quella applicata dal Giudice d’appello, non vi è traccia nel ricorso. Ancora, il fatto che il mediatore abbia preteso, verso gli alienanti, una percentuale inferiore rispetto a quella richiesta nei confronti dell’acquirente, in primis, non è oggetto di un rilievo specifico (in quanto non sono state trascritte nel ricorso le deposizioni testimoniali rese dai venditori, da cui risulterebbe tale asserita circostanza) e, in ogni caso, non costituisce dimostrazione dell’inesistenza dell’uso, posto che, per accordo tra le parti, ben può essere previsto che il compenso sia a carico di una sola parte o sia dovuto in maniera diseguale tra le parti (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 7251 del 07/04/2005; Sez. 2, Sentenza n. 9380 del 27/06/2002). 4.- Il quarto motivo investe, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e falsa applicazione degli artt. 1754,1175,1176 e 2697 c.c., per avere la Corte di merito accollato l’intero pagamento della provvigione all’acquirente, in violazione del principio di proporzione stabilito dall’art. 1755, comma 2, c.c. Si aggiunge che, avuto riguardo alla percentuale fissata nei confronti dei venditori D.D. e S., rispettivamente del 2% e dell’1/0, come da deposizioni testimoniali da questi rese, il Giudice di merito avrebbe dovuto scomputare gli importi versati dagli alienanti dal compenso complessivamente determinato nella misura del 3 %, addebitando solo il residuo all’acquirente. 4.1.- La censura è priva di pregio. Ciò perché, premesso, ancora una volta, che non sono state riportate le deposizioni sulla misura della provvigione richiesta ai venditori, comunque, ove il rapporto di mediazione si sia instaurato per contratto, ne deriva che può esservi un unico contestuale contratto vincolante, verso il mediatore, per entrambi i contrapposti soggetti interessati alla conclusione dell’affare, oppure per uno solo di questi o che si formino in momenti cronologicamente diversi due distinti contratti, cioè uno per ciascuna delle parti interessate all’affare, incorporanti autonome manifestazioni di volontà, che ben possono avere diverso contenuto (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 822 del 26/04/1962). E tanto anche con riguardo alla misura della provvigione, di cui può essere promesso uno speciale compenso ove l’affare sia concluso (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 129 del 26/01/1962). Anche ove non vi sia il perfezionamento di uno specifico accordo con le parti, il mediatore, all’esito dell’attività intrapresa, che abbia implicato la conclusione dell’affare, può pretendere, nei confronti delle parti, il compenso nella misura prevista dalle fonti prima indicate o anche in misura inferiore o rinunciare alle sue spettanze. Ne’ d’altro canto risulta, come invece presuppone la ricorrente, che la misura della provvigione del 3% – come stabilita dagli usi locali – fosse prevista complessivamente a carico di entrambe le parti e andasse suddivisa pro quota, piuttosto che essere contemplata per ciascuna delle parti, come è accaduto nella fattispecie. 5.- Attraverso il quinto motivo la ricorrente prospetta, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, la violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., per avere la Corte d’appello accolto l’appello incidentale proposto dalla Immobiliare D.T. in merito al mancato riconoscimento – da parte del Giudice di prime cure – dell’iva sul corrispettivo liquidato in suo favore. In ordine a questo mezzo di critica, l’istante osserva che, con la domanda introduttiva del giudizio di primo grado, l’agenzia di mediazione aveva richiesto il pagamento della somma di Euro 50.508,00 a titolo di provvigione, oltre interessi dalla domanda al soddisfo, che in tal modo avrebbe dovuto ritenersi comprensiva di iva, come aveva stabilito il Tribunale di Brindisi, sicché il riconoscimento di tale ulteriore posta nel giudizio di gravame avrebbe integrato il vizio di extrapetizione. 5.1.- Il motivo è destituito di fondamento. La Corte territoriale ha, infatti, accolto l’appello incidentale, all’esito della verifica aritmetica dell’errore di calcolo in cui era incorso il Giudice di primo grado, il quale – avendo fatto riferimento agli usi locali per la quantificazione della provvigione, nella misura del 3% del prezzo degli atti di acquisto – aveva determinato tale quantum affermando impropriamente che esso fosse comprensivo di iva, dovendosi invece reputare che l’iva fosse dovuta in aggiunta. E ciò appunto perché il 3% di Euro 1.683.600,00 è pari a Euro 50.508,00, senza iva e non già con iva. Accogliendo l’appello incidentale il Giudice del gravame ha rimediato a tale errore di calcolo. Ne’ tantomeno il fatto che l’accessorio dell’iva non sia stato espressamente richiesto con la domanda introduttiva del giudizio di prime cure, e sia stato invece riconosciuto in sede di gravame, all’esito dell’appello incidentale interposto, integra il vizio dedotto di non corrispondenza tra chiesto e pronunciato, poiché si tratta appunto di un mero onere accessorio della prestazione principale, che non determina la proposizione di una domanda nuova, a fronte del riconoscimento di prestazioni di servizi soggette a iva ex lege ai sensi del D.P.R. n. 633 del 1972, e successive modificazioni. Al riguardo, la domanda di pagamento dell’imponibile comprende sempre, seppure implicitamente, la domanda dell’accessorio fiscale, sempre che quest’ultimo sia dovuto, appunto perché, in ragione della prestazione assolta, vi è l’obbligo del mediatore di versare allo Stato detta imposta sul compenso liquidato, con rivalsa nei confronti del soggetto a cui carico il giudice pone la corresponsione della provvigione. Pertanto, la sentenza di condanna del cliente, quale parte soccombente, al pagamento della provvigione in favore del mediatore, quale parte vittoriosa, con liquidazione del relativo ammontare, costituisce titolo esecutivo, pur in difetto di un’espressa domanda e di una specifica pronuncia, anche per conseguire il rimborso dell’iva che la medesima parte vittoriosa debba versare allo Stato, a titolo di rivalsa e secondo le prescrizioni del D.P.R. n. 633 del 1972, art. 18,trattandosi di un onere accessorio che, in via generale, consegue al pagamento della prestazione di servizi. Infatti, ai sensi del richiamato art. 18, il soggetto che effettua la cessione di beni o prestazione di servizi imponibile deve addebitare la relativa imposta, a titolo di rivalsa, al cessionario o al committente. E solo per le operazioni per le quali non è prescritta l’emissione della fattura il prezzo o il corrispettivo si intende comprensivo dell’imposta. 6.- In definitiva, il ricorso deve essere disatteso. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo. Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater -, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alla refusione, in favore della controricorrente, delle spese di lite, che liquida in complessivi Euro 5.500,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge. Ai sensi delD.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis, se dovuto.