CONTRATTO DI LOCAZIONE PER AFFITTI BREVI: Schema Contratto Tipo e Linee Guida

Il D. Lgs. N. 219/2016 ha attribuito e confermato il ruolo delle Camere di Commercio quali Enti regolatori degli interessi concorrenti di imprese e consumatori, prevedendo nell’ambito della regolazione del mercato la tutela del consumatore e la promozione dei rapporti economici equilibrati e corretti tra gli operatori del mercato.

Al fine dell’ottenimento di un mercato efficiente ed equilibrato riveste un ruolo fondamentale, in materia di regolazione del mercato, la redazione di CONTRATTI TIPO. Tali contratti sono il frutto della sinergia tra organizzazioni imprenditoriali ed associazioni di consumatori. Il punto di forza di questa iniziativa si rinviene nella stesura di disposizioni standardizzate che sono condivise e applicate dai soggetti coinvolti. La collaborazione delle diverse parti in causa consente di ridurre la conflittualità contrattuale di scoraggiare le pratiche commerciali ingannevoli o scorrette a danno dell’una o dell’altra parte. 

A partire dal 2019, la Camera di Commercio di Milano Monza Brianza Lodi ha concentrato i propri sforzi sul fenomeno della locazione di immobili per brevi periodi di tempo, a scopo turistico. Deve considerarsi tale la locazione avente una durata non superiore ai 30 giorni, ove a godere del soggiorno è esclusivamente il soggetto identificato come “turista”. L’intervento della Camera di Commercio in questo settore deve ritenersi fondamentale, anche se non tempestivo. Il fenomeno, infatti, caratterizza il settore turistico da diverso tempo e una regolamentazione sarebbe stata opportuna e necessaria già anni addietro.

Finalmente, dopo l’intervento dell’Ente territoriale, gli Host potranno godere di un aiuto, un sostegno, nella redazione di un atto avente ad oggetto caratteri civilisti, fiscali ed amministrativi. 

La Camera di Commercio di Milano Monza Brianza Lodi, grazie alla collaborazione con le Associazioni di Categoria maggiormente rappresentative e le Associazioni dei Consumatori, ha individuato uno schema di contratto che potrà essere utilizzato da tutti gli operatori del settore con lo scopo di meglio disciplinare il rapporto ed evitare gli eventuali ricorsi alle Autorità Giudiziarie competenti nelle circostanze più problematiche.

Si riporta di seguito il testo del CONTRATTO TIPO con le allegate linee guida redatte dallo stesso ente territoriale: 

CONTRATTO TIPO

Contratto
di
Locazione breve con finalità turistica

Tra

————— (indicare nome, cognome, indirizzo di residenza/domicilio e codice fiscale del locatore – C.I.R., numero di polizza ai sensi della L.R. Lombardia n. 27/2015) come da documento identificativo allegato

 (di seguito “HOST” o “LOCATORE”),

e

————- (indicare nome, cognome, indirizzo di residenza/domicilio abituale e codice fiscale, se esistente, del conduttore)

(di seguito “GUEST” o “CONDUTTORE”), 

il quale elegge domicilio presso l’ALLOGGIO (di seguito identificato) esclusivamente durante il periodo di utilizzo dell’ALLOGGIO – e senza trasferirvi la residenza – ai fini e per gli effetti – inclusa la notifica degli atti – della locazione di cui al presente ACCORDO 

(di seguito “ACCORDO”).

(congiuntamente, le “PARTI”)

– l’HOST è titolare di diritti idonei a concedere in locazione l’unità immobiliare ammobiliata sita in ______ , composta da n.________ vani, più _________ (eventuale porzione esclusa ___________________________), censita in catasto _________________ certificazione energetica n. ______ del ______ classe energetica ______ 

(di seguito “ALLOGGIO”) 

premesso che

– il GUEST ha preso visione delle immagini relative all’ALLOGGIO ricevute via mail dell’ALLOGGIO direttamente e lo ritiene idoneo per le proprie esigenze e finalità, delegando inoltre, se di nazionalità non italiana, l’HOST alla richiesta del proprio codice fiscale qualora necessario od opportuno 

ciò premesso, le PARTI concordano quanto segue:

• 1. Check in. 

La disponibilità dell’ALLOGGIO viene concessa contestualmente alla consegna delle chiavi con decorrenza dal giorno ______ ore ______ (“CHECK IN”) 

• 2. Check out 

Il GUEST dovrà lasciare l’ALLOGGIO libero da persone e cose, senza necessità di disdetta entro il giorno ______ ore ______ (“CHECK OUT”) 

• 3. Canone e termini di pagamento. 

Il canone di locazione (“CANONE”) è concordato in un importo omnicomprensivo pari a Euro [______] da versarsi per l’intero / per il [indicare una percentuale] _________ al momento della sottoscrizione dell’ACCORDO [altro ____________] con una delle seguenti modalità contanti / assegno n. / bonifico bancario fermo restando che l’HOST rilascerà apposita ricevuta a fronte di ogni versamento. 

• 4. Caratteristiche dell’ALLOGGIO e spese incluse nel CANONE. 

L’ALLOGGIO viene consegnato pulito, dotato di biancheria da letto e da bagno e arredato (come da inventario, se previsto) e fruisce di elettricità, gas e acqua fredda e calda nonché delle seguenti ulteriori utenze: 

connessione digitale o altro tipo di connessione linea telefonica / Wi-Fi / [altro ____________] 

i cui costi, in deroga a quanto previsto dal Codice Civile, sono a carico dell’HOST.
Le spese condominiali, ivi incluse quelle relative all’eventuale portierato, sono a carico dell’HOST. 

• 5. Servizi di fornitura di biancheria e pulizia. 

L’ACCORDO può prevedere la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, secondo quanto specificato dall’Art. 4 D.L. n. 50/2017, convertito con modificazioni in L. n. 96/2017. 

• 6. Pagamenti aggiuntivi. 

In aggiunta al CANONE il GUEST verserà separatamente, al momento del CHECK IN, in linea con quanto eventualmente richiesto dalla normativa comunale applicabile e con quanto previsto dall’Art. 4 D.L. n. 50/2017, convertito con modificazioni in L. n. 96/2017, l’importo della imposta di soggiorno correttamente calcolato in funzione dei soggetti che pernotteranno nell’ALLOGGIO. 

• 7. Sicurezza. 

Al fine di ottemperare agli obblighi generici di reciproca correttezza e di trasparenza nonché a quelli specifici in materia di registrazione e comunicazione alla Questura delle generalità degli alloggiati previsti dall’Art. 109 T.U.L.P.S. le PARTI si obbligano a esibire reciprocamente i documenti identificativi, il GUEST renderà disponibili all’HOST anche idonei documenti identificativi relativi agli ospiti da lui invitati a fruire del pernotto nell’ALLOGGIO prima di consentir loro l’accesso all’ALLOGGIO stesso. 

• 8. Regolamento di Utilizzo. 

L’utilizzo dell’ALLOGGIO è regolato dalle norme applicabili che disciplinano la materia locatizia ad eccezione, quanto alle disposizioni derogabili, delle previsioni di cui al presente ACCORDO come integrato, laddove presente, dal Regolamento di Utilizzo dell’ALLOGGIO inviato via mail / consegnato direttamente al GUEST e comunque affisso all’interno dell’ALLOGGIO, le cui disposizioni il GUEST dichiara di conoscere, avere ben compreso e accettare. 

• 9. Obblighi di riparazione e manutenzione. 

L’HOST è interamente responsabile 

• delle riparazioni, anche piccole, non causate dal GUEST 
• della ordinaria e straordinaria manutenzione relative all’ALLOGGIO le cui spese restano pertanto interamente a carico dell’HOST anche in deroga al Codice Civile.
  
• 10 . Obblighi di custodia. 

Il GUEST 

• è interamente responsabile della custodia dell’ALLOGGIO e del suo contenuto a partire dal momento del CHECK IN ed è tenuto al risarcimento dei danni eventualmente causati dal GUEST o dai suoi ospiti 
• non può concedere l’ALLOGGIO in sublocazione o in comodato o altrimenti in uso a terzi. 
  
• 11. Cauzione. 

A garanzia di tutte le obbligazioni assunte con l’ACCORDO, ivi inclusi gli obblighi di custodia e di restituzione puntuale dell’ALLOGGIO e fermo restando il risarcimento dell’eventuale maggior danno, il GUEST versa (come da apposita ricevuta) non versa cauzione tramite deposito infruttifero per un importo pari a Euro [______] che, ricorrendone i presupposti, sarà restituito al CHECK OUT e che non potrà essere calcolato come acconto del CANONE. 

• 12. Recesso. 

In considerazione della peculiarità e brevità della fruizione dell’ALLOGGIO 

• il GUEST, qualora venisse meno, in tutto o in parte, l’esigenza di utilizzare l’ALLOGGIO per il periodo concordato, non potrà richiedere all’HOST una riduzione, nemmeno parziale, del CANONE pattuito
• l’HOST, qualora non avesse più la possibilità di rendere disponibile l’ALLOGGIO per tutto o parte del periodo concordato, dovrà provvedere a offrire al GUEST idonea alternativa. 
  
• 13. Ritardo o inadempimento dell’HOST. 

L’HOST, in considerazione delle peculiarità e della brevità del presente ACCORDO, è tenuto a intervenire immediatamente nel caso l’ALLOGGIO venga consegnato non adeguatamente pulito o altrimenti difforme rispetto alle caratteristiche promesse e ad assicurare un CHECK IN puntuale, fermo restando il risarcimento di ogni eventuale maggior danno. 

• 14. Ritardo o inadempimento del GUEST. 

Il GUEST, consapevole del pregiudizio che potrebbe causare all’HOST e ad eventuali altri successivi inquilini in arrivo nel caso di ritardata liberazione dell’ALLOGGIO al momento del CHECK OUT, si impegna a risarcire ogni danno così eventualmente causato all’HOST che potrà a tal fine fruire dell’apposita cauzione, richiedere il risarcimento degli eventuali ulteriori danni e rimuovere eventuali beni ed effetti personali del GUEST lasciati all’interno dell’ALLOGGIO dopo il CHECK OUT, ferma restando in tal caso l’assunzione da parte dell’HOST di tutti i relativi obblighi di custodia. 

• 15. Controversie. 

L’ACCORDO è regolato dalla legge italiana e in caso di controversia è competente, previo esperimento del tentativo di mediazione, laddove obbligatorio, il foro di [_________________________] [indicare il luogo ove è sito l’immobile]. 

[Luogo, data] 

HOST __________________                                                   GUEST __________________ 

Si consigli di aggiungere la seguente formula 

Ai sensi degli articoli 1341 e 1342 del codice civile le parti dichiarano di approvare specificatamente le condizioni contrattuali di cui agli articoli 12, 13, 14 e 15. 

HOST __________________                                                   GUEST __________________ 

LINEE GUIDA

Caratteristiche dell’ACCORDO. 

• ACCORDO-BASE.

Si tratta di un modello contrattuale che disciplina, nella sua forma più elementare, la locazione per finalità esclusivamente turistica di un immobile per un periodo non superiore a trenta giorni, concluso tra due persone fisiche, che operano al di fuori della loro eventuale attività professionale, senza l’intervento di intermediari. Modificando uno o più dei presupposti di questo modello, deve essere opportunamente modificata la disciplina contrattuale. 

• TERMINOLOGIA.

Il linguaggio utilizzato tiene conto sia di quello più ricorrente nella prassi del (nuovo) mercato sia della normativa che confluisce nella legislazione sulla Hospitality: quindi non solo del diritto civile, ma anche del diritto pubblico-amministrativo regionale e di alcune specifiche disposizioni in materia fiscale e penale. 

• REGIONE LOMBARDIA. 

La normativa di diritto regionale cui riferirsi per il modello proposto è la L.R. Lombardia n. 27/2015 (e successive modificazioni) con i relativi Regolamenti. Il modello di ACCORDO è fruibile anche nelle altre Regioni, ma solo con gli opportuni adattamenti. 

• INQUADRAMENTO CIVILISTICO. 

Si tratta del contratto di locazione con finalità turistica enucleato dall’Art. 1 della L. n. 431/1998 cui, secondo l’Art. 53 del Codice del Turismo (D.Lgs. n. 79/2011), si applica la disciplina del Codice Civile. In assenza di finalità turistica, dovrà essere applicata una diversa disciplina. Cambiano anche gli adempimenti.

• LOCAZIONE BREVE.

Si tratta di un contratto di “locazione breve” indicato (per le finalità di cui all’Art. 4 del D.L. n. 50/2017, convertito con modificazioni in L. n. 96/2017, cui è applicabile anche la disciplina prevista dall’Art. 109 T.U.L.P.S.) come contratto di locazione di durata non superiore a trenta giorni in un anno, “ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa”. Qualora la locazione superi i suddetti trenta giorni, è necessario procedere alla registrazione del contratto. 

• LOCATORE o HOST.

Il soggetto LOCATORE è persona fisica operante al di fuori della propria eventuale attività professionale. Non si applicano quindi le relative normative e il reddito sarà di natura fondiaria, con la possibilità di optare per il c.d. regime della “cedolare secca”. 

•CONDUTTORE o GUEST. 

Anche il CONDUTTORE contemplato nell’ACCORDO è persona fisica operante al di fuori della propria eventuale attività professionale. 

•CONCLUSIONE DELL’ACCORDO. 

L’ACCORDO si può concludere in diversi momenti, per esempio in un momento antecedente al CHECK IN, via mail, oppure con la sottoscrizione delle PARTI all’arrivo del CONDUTTORE. 

•OTA o PORTALE DI INTERMEDIAZIONE (Booking, Airbnb ecc.). 

Se l’ACCORDO si conclude tramite portale, deve essere coordinato (ed eventualmente integrato) con le disposizioni contrattuali del portale utilizzato. 

•CAPARRA CONFIRMATORIA. 

Può essere prevista una caparra confirmatoria. 

• INVENTARIO. 

In alcuni casi può essere opportuno accompagnare la proposta dell’ALLOGGIO con un elenco esaustivo degli arredi e delle dotazioni presenti nell’appartamento, da rendere opportunamente noto al CONDUTTORE, in modo da poter effettuare i controlli al CHECK IN e al CHECK OUT. 

• CERTIFICAZIONE ENERGETICA. 

È necessario attenersi agli obblighi in materia di certificazione energetica degli edifici. 

•MODIFICHE ALL’ACCORDO. 

Anche se l’ACCORDO viene proposto attraverso un documento redatto dal LOCATORE, entrambe le PARTI possono liberamente negoziare ogni clausola e modificare la disciplina contrattuale secondo le loro esigenze. Tuttavia, è indispensabile che le modifiche avvengano per iscritto. 

• CHECK IN E CHECK OUT. 

Coincidono con la consegna e rispettivamente con la riconsegna delle chiavi o altra modalità automatizzata idonea a consentire l’accesso all’ALLOGGIO nel periodo concordato. 

• FASE PRE-NEGOZIALE. 

È suggerito uno scambio di comunicazioni via mail e cellulare, anche per consentire al CONDUTTORE di accertarsi della esistenza e identità del LOCATORE. 

• REGOLAMENTO DI UTILIZZO. 

È opportuno che il LOCATORE predisponga un elenco di regole pratiche (per esempio: il divieto di fumo, orari da rispettare, possibilità di parcheggio, permanenza di animali, ecc.) da rendere note al CONDUTTORE secondo le modalità indicate nell’ACCORDO o metta a disposizione l’intero regolamento condominiale. 

• RECESSO. 

Le PARTI possono concordare una diversa soluzione, consentendo ad una o ad entrambe di ottenere un rimborso parziale del CANONE, qualora venga data disdetta entro certe tempistiche, modulate sulla base delle specifiche esigenze delle PARTI. 

• CORRETTEZZA, BUONA FEDE E PRINCIPI GENERALI. 

Tutte le clausole dovranno essere interpretate secondo buona fede e in conformità ai principi generali dell’ordinamento. 

• MEDIAZIONE. 

Può essere previsto come Organismo di conciliazione quello della Camera di commercio di Milano Monza Brianza Lodi.